近期,新房銷售市場渠道成為關注焦點。由於有媒體質疑殼牌通過壟斷市場找房來增加傭金的做法,殼牌董事長左暉隨即發文予以駁斥,拋出了通道“夜鍋論”的觀點,雙方的口水戰也將通道推上了風口浪尖。

服務式住宅在房地產市場低迷、銷售冷清的情況下,渠道往往成為開發商提振銷售業績的“良藥”。開發商引入渠道先行者,渠道靠開發商給的回扣賺取利潤,本來是互補的合作夥伴。但隨著開發商對渠道的依賴,渠道逐漸呈現寡頭壟斷態勢,高昂的渠道成本成了開發商抹不去的痛,渠道的良藥也成了上癮的“毒藥”。

服務式住宅一般來說,房地產商品在市場上的交換需要進入,營銷稱為營銷渠道。著名的營銷理論來源於著名的營銷4p理論,即營銷組合由產品、價格、渠道和促銷組成,渠道是營銷的一部分。我國新房市場主要有兩種營銷渠道,一種是自產自銷,營銷主體是開發商,另一種是客戶,營銷主體是從事房地產銷售的營銷機構。後者也被稱為渠道營銷,將傭金交給委托代理,也就是排汙費。

自產自銷的直銷模式,優點是開發商自主經營,掌握第一手客源信息,進而控制利潤空間和價格區間,缺點是直銷需要更多人力物力。引入渠道銷售的優點是營銷精准,缺點是依靠渠道獲取客戶,渠道成本侵蝕了利潤空間。

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