房地產商品在市場上的交換需要進入 @ 狂歡是一群人的孤單

近期，新房銷售市場渠道成為關注焦點。由於有媒體質疑殼牌通過壟斷市場找房來增加傭金的做法，殼牌董事長左暉隨即發文予以駁斥，拋出了通道“夜鍋論”的觀點，雙方的口水戰也將通道推上了風口浪尖。

服務式住宅在房地產市場低迷、銷售冷清的情況下，渠道往往成為開發商提振銷售業績的“良藥”。開發商引入渠道先行者，渠道靠開發商給的回扣賺取利潤，本來是互補的合作夥伴。但隨著開發商對渠道的依賴，渠道逐漸呈現寡頭壟斷態勢，高昂的渠道成本成了開發商抹不去的痛，渠道的良藥也成了上癮的“毒藥”。

服務式住宅一般來說，房地產商品在市場上的交換需要進入，營銷稱為營銷渠道。著名的營銷理論來源於著名的營銷4p理論，即營銷組合由產品、價格、渠道和促銷組成，渠道是營銷的一部分。我國新房市場主要有兩種營銷渠道，一種是自產自銷，營銷主體是開發商，另一種是客戶，營銷主體是從事房地產銷售的營銷機構。後者也被稱為渠道營銷，將傭金交給委托代理，也就是排汙費。

自產自銷的直銷模式，優點是開發商自主經營，掌握第一手客源信息，進而控制利潤空間和價格區間，缺點是直銷需要更多人力物力。引入渠道銷售的優點是營銷精准，缺點是依靠渠道獲取客戶，渠道成本侵蝕了利潤空間。